Koliko vlasnika nekretnina u BiH plaća porez na kiriju i kolike su kazne za one koji to ne urade?
Koliko tačno građana u Bosni i Hercegovini zaista prijavljuje prihod od iznajmljivanja stanova, kuća i poslovnih prostora – pitanje je koje otvara sumnju u raširenost sive zone na tržištu nekretnina.
Iako zakon jasno propisuje obavezu prijave i plaćanja poreza na dohodak od imovine, uz kazne koje se kreću od 300 do 3.000 KM za fizička lica koja to ne učine, podaci pokazuju da se veliki broj iznajmljivača i dalje nalazi van dometa poreznih evidencija.
Na popularnoj platformi za online prodaju olx.ba trenutno se u kategoriji iznajmljivanje u cijeloj BiH nalazi – 1851 stan, 272 kuće, 1463 poslovna prostora te 132 hale i skladišta.
Ipak, važno je napomenuti da ovi podaci ne uključuju ponudu brojnih agencija za nekretnine, koje često oglašavaju dodatne, zasebne jedinice. Stoga stvarni broj nekretnina koje se iznajmljuju u BiH vjerovatno značajno premašuje ovaj broj.
U BiH oba entiteta imaju obavezu plaćanja poreza na imovinu, i jedan i drugi primjenjuju stopu poreza na prihod od zakupa u iznosu od 10%. U FBiH porez na imovinu i promet nekretnina regulisani su na kantonalnom nivou, a u RS na entitetskom nivou, uz određene nadležnosti i lokalnih samouprava.
No, postavlja se ključno pitanje: Koliko vlasnika nekretnina zaista prijavljuje prihod od iznajmljivanja i plaća porez na kiriju?
Mehanizmi kontrole
Forbes BiH kontaktirao je porezne uprave oba entiteta. Odgovor su dobili iz Federacije BiH, a kada je riječ o Republici Srpskoj, posljednji dostupni podaci potječu iz juna 2021. godine, kada je objavljeno da su svega 754 vlasnika nekretnina platili porez na kiriju.
Porezna uprava Federacije BiH navodi da je u periodu januar–mart 2025. godine zaprimila 51.989 prijava za razrez poreza na imovinu (obrazac PR-I), te 12.128 obrazaca PRIM-1054, kojim se prijavljuju prihodi i rashodi od iznajmljivanja.
“U periodu januar-mart 2025. godine uplaćeno je ukupno 3.324.625 KM poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava”, kažu u Poreznoj upravi FBiH, uz napomenu da vrše kontrolu uplata i u slučaju neplaćanja poreznih obaveza u propisanom roku, izdaje nalog za plaćanje.
Precizne podatke o tome koliko je prema posljednjim podacima fizičkih lica platilo porez na kiriju od izdavanja stanova, nisu dobili, jer kako je objašnjeno, Porezna uprava FBiH ne vodi posebne evidencije podnesenih prijava i plaćenog poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava za stanove, garaže i poslovne prostore, već da su navedenim podacima uključene sve prijave izdavanja imovine.
Zakonski, lica koja iznajmljuju nekretninu dužni su podnijeti Prijavu za razrez poreza na imovinu (Obrazac PR-I) za pravna i fizička lica. Rok za podnošenje ovog obrasca je 31. januar tekuće godine, osim u Tuzlanskom kantonu, gdje je rok produžen do 28. februara.
Pored toga, obveznici koji ostvaruju prihod od iznajmljivanja imovine dužni su podnijeti i Obrazac PRIM-1054 (Pregled prihoda i rashoda od iznajmljivanja imovine), koji se dostavlja kao prilog uz godišnju prijavu poreza na dohodak.
Godišnja prijava poreza na dohodak od iznajmljivanja imovine podnosi se putem obrasca GPD-1051, najkasnije do 31. marta tekuće godine za prethodnu godinu. Uz GPD-1051 se obavezno prilaže i obrazac PRIM-1054, kojim se prikazuje tačan iznos ostvarenih prihoda i rashoda po osnovu iznajmljivanja nekretnina.
Na ostvareni dohodak od iznajmljivanja imovine plaća se porez po stopi od 10%.
Novčane kazne i provjera
Iz Porezne uprave pojašnjavaju da je Zakonom o porezu na dohodak propisano da dohodak od imovine uključuje prihod ostvaren iznajmljivanjem nepokretne imovine. Shodno navedenom zakonu porezni obveznik ima mogućnost odbijanja stvarnih troškova po principu blagajne ili priznavanje troškova u procentu od ostvarenog prihoda. Troškovi koji se priznaju u procentu od prihoda ostvarenog na osnovu iznajmljivanja imovine iznose 30% od prihoda iznajmljene nepokretne imovine.
Kako su naglasili, za nepodnošenje poreznih prijava Zakonom o Poreznoj upravi Federacije BiH propisane su novčane kazne.
“Fizičko lice, koje ne podnese poreznu prijavu Poreznoj upravi FBiH na propisani način, bit će kažnjeno novčanom kaznom u iznosu od 300 do 3.000 KM”, navedeno je.
Na pitanje da li primijete povećanje broja lica koja prijavljuju prihod od izdavanja stanova i poslovnih prostora, odgovaraju kratko kako je taj broj u porastu.
U BiH je teško dobiti cjelovitu sliku o stvarnom obimu tržišta zakupa, budući da ne postoji centralni registar o stvarnom broju nekretnina koje se izdaju, prije svega stanova, jer poslovni prostori se u određenoj mjeri i mogu pratiti, budući da registracija pravnog lica zahtijeva dokaz o zakupu prostora, stanovi s druge strane često ostaju van institucionalne evidencije, čime se stvara prostor za sivu ekonomiju.
U ovom trenutku, anonimne prijave građana o nelegalnom izdavanju stanova predstavljaju jedan od najznačajnijih izvora informacija o postojanju sive zone u sektoru zakupa.
“Porezna uprava Federacije BiH vrši inspekcijski nadzor poreznih obveznika koji izdaju stanove, kuće, sobe i apartmane, za koje postoje dokazi i saznanja da su ostvarili dohodak po osnovu izdavanja imovine, a da ih nisu prijavili Poreznoj upravi Federacije BiH. Kontrole se provode na osnovu saznanja, obavještajno istražnih podataka i anonimnih prijava, u toku kojih se utvrđuje porez na imovinu i porez na dohodak od imovine i imovinskih prava. Međutim, Poreznoj upravi Federacije BiH su smanjene mogućnosti inspekcijskog nadzora, jer inspekcijski nadzor privatnih kuća, stanova, soba podrazumijeva ulazak u privatni prostor i narušavanje privatnosti, zbog čega se dešavalo da su mnogi građani negodovali i da su spriječili kontrolu zbog povrede prava na privatnost, odnosno tražili su sudski nalog bez kojeg inspektor ne može izvršiti kontrolu stambenog prostora”, ističu za Forbes BiH u Poreskoj upravi FBiH uz napomenu da Porezna uprava FBiH ne donosi zakone, već da djeluje kao izvršni organ, čija je uloga provođenje zakona koje donosi Parlament FBiH na prijedlog Vlade i Federalnog ministarstva finansija.
Porezna uprava FBiH već duži niz godina predlaže donošenje Zakona o porezu na imovinu i Zakona o porezu na promet nepokretnosti, naslijeđe i poklon na nivou Federacije BiH, koji bi zamijenili postojeće kantonalne zakone. Na ovaj način bi svi porezni obveznici u Federaciji BiH bili oporezovani na jedinstven način. Primjena ovog zakona zahtijeva postojanje uređenog katastra imovine i evidencija o imovini, kažu u Upravi.
U Republici Srpskoj prema važećem Zakonu o porezu na dohodak, prihodi od izdavanja nepokretnosti smatraju se dohotkom od kapitala i podliježu oporezivanju po stopi od 13%. Međutim, ovaj entitet priznaje tzv. normirane troškove u visini od 20%, što efektivno spušta poresko opterećenje na 10,4%. To znači, da zakupodavci plaćaju porez na osnovicu koja iznosi 80% od ukupne zakupnin
Stopa poreza na nepokretnosti koji se plaća bez obzira na to da li je nekretnina iznajmljena iznosi do 0,20% tržišne vrijednosti objekta.
