Zašto je bitno upisati nekretninu u zemljišne knjige
U Bosni i Hercegovini, jedno od najvažnijih pitanja u vezi s nekretninama jeste: Da li je vaše pravo vlasništva upisano u zemljišne knjige? Drugim riječima, da li je vaša imovina zaista pravno ”vaša”?
Upis u zemljišnje knjige tj. gruntovnicu nije samo običan korak. To je temelj pravne sigurnosti, u skladu sa Zakonom o stvarnim pravima Federacije BiH (ZSP FBiH) i Zakonom o stvarnim pravima Republike Srpske (ZSP RS).
1. Upis prava garantuje pravnu sigurnost
Bez upisa u zemljišne knjige, vlasnik ima samo faktičko, a ne i pravno zaštićeno pravo. Zakon propisuje da se pravo vlasništva stiče isključivo upisom u zemljišnu knjigu. Zemljišne knjige su javni registri – dostupne su svima i svako može izvršiti uvid u njih.
2. Štiti vas od tuđih potraživanja i pravnih sporova
Bez uknjižbe, vaša nekretnina može biti podložna: dvostrukim prodajama, tužbama zbog sticanja prava vlasnišva, te različitim pokušajima prevare. Upisom se osigurava da nijedna treća strana ne može steći pravo nad vašom nekretninom bez vašeg znanja,
3. Uknjižba je preduslov za prodaju, kredit ili zalog
Kupci, banke i investitori zahtijevaju urednu dokumentaciju. Bez urednog zemljišnoknjižnog izvadka, ne možete valjano prodati nekretninu, dobiti hipotekarni kredit ili biti predmet investicionih projekata.
4. Nasljeđivanje je jednostavnije i sigurnije
Uknjižene nekretnine ulaze direktno u ostavinsku masu i prenose se na nasljednike. Bez upisa, nasljednici moraju dodatno dokazivati svoje pravo, što često uključuje: dugotrajne sudske sporove, povećane troškove, te samim tim i dugotrajniji ostavinski postupak.
5. Sud štiti onoga ko se oslonio na zemljišne knjige
Ako neko kupi nekretninu od lica koje je uknjiženo kao vlasnik – zakon ga štiti, čak i ako stvarni vlasnik nije bio upisan. To se naziva načelo povjerenja u zemljišne knjige. Ako niste uknjiženi – niste pravno zaštićeni.
Zaključak:
Upis u zemljišne knjige nije samo formalnost – to je vaša pravna zaštita. Kao advokat, savjetujem svakome da prvo provjeri status svoje nekretnine u katastru (službena evidencija o parcelama i objektima na njima koja nije dokaz vlasništva), a zatim obavezno da provjeru izvrši i u zemljišnim knjigama, te ukoliko je samo upisan u katastru, treba odmah da pokrene postupak uknjižbe svoje nekretnine i u zemljišnim knjigama.
Jer samo ono što je uknjiženo (gruntovano) u zemljišnim knjigama – zaista je vaše pred zakonom.
